Re:一位业内人士对2012年楼市的预测，说得我茅塞顿开！
三、保障房建设的问题
今年既是换届年，又是十二五规划的第二年，根据我们对以往5年规划的研究得出的规律，投资在5年规划的前三年将有逐年递增的需求，到第三年达到顶峰，接下去两年会明显收缩。众所周知，中国是投资驱动兼出口导向型的经济体，在欧、美、日经济不振的情况下，国内的投资热情不大可能出现大的下滑。国内固定资产投资主要是三大块：工业投资、基础设施投资和房地产投资。在当前环境下，前两项我们估计走不快，主要集中于房地产投资，这也是为什么中央要各地保障房建设投资立马启动的原因之一。
不过很遗憾，保障房建设任务在2012年缩水了。这从侧面能反映出各地建设资金的严重短缺。我们认为2012年是保障房建设的关键年，也是资金压力最大的一年，按照工程款的付款规律，2012年交付的结点也是工程款偿付的高峰年。另外，2011年挖坑待建的保障房工程也要延续到2012年开建，同时还有自身的700万套开建，由此可见，地方上财政压力巨大。
按照规定，各地土地出让金净收益的10%得用作保障房建设。而当前的实际情况是，各地因为楼市调控政策的存在和金融系统对平台贷的严控，地方政府可用资金捉襟见肘。另外，中央2011年10月要求各地用于农田水利建设的资金也从各地的土地出让金净收益中提取10%，可见地方政府财政压力巨大。
保障房建设是签了“军令状”的，我们认为，新一届政府不会用过于铁腕的手段，在明知不可为的情况下，而为之。适当的放水，应该是可以考虑的，一如李总理所言：“地方政府可以考虑购买商品房充当保障房。”
所以我们认为，保障房资金的保障方面应该在2012年会有一个大的突破，比如说加大中央的投入比重，提升土地出让金的支持比例，融资创新(发行保障房建设债券)，具体项目可能更多倾向于“商品住宅+商业地产+保障房”捆绑的建设模式。
四、宏观经济运行的问题
98年房改的一个大背景是94年分税制后，中央财权加强，而地方被削弱。又遇到97年金融危机，大量基础设施投资要求地方财政配套，这才有了之后的住房供应市场化的改革，可以说我国房地产改革的初衷，政策的意图之一就是让地方通过发展房地产业完善自身的融资体系，弥补财政收入的不足。
2009年，应对百年一遇的金融危机，中央又决定通过刺激楼市以达到经济复苏的目的。
从以上两点，房地产业作为宏观调控的重要工具已经昭然若揭，也就不难理解为什么中央将房地产业作为国民经济的支柱产业。
我们一直在考虑决策层提出的所谓的“逆周期调控”，结合房地产调控的时间节点，不难发现，2010年金融危机之后各国经济复苏强劲，中国经济有过热的苗头，决策层在当时进行房地产调控应当是为了给宏观经济降温，进行逆周期调控。同样，如果2012年或者今后一段时期，国际经济和国内宏观环境发生明显的恶化或者有恶化的趋势，那么，房地产业作为逆周期调控的重要工具必将被重拾，用以对冲宏观经济的下滑。
根据我们的分析，2012年欧债危机会持续发酵，不排除个别小国退出欧元区的可能性，欧洲经济进入漫长的底部区间。美国经济在大选年很有可能进入第三轮的量化宽松阶段。美国经济的复苏要比快于其他发达经济体，最快要到2012年底。
所以我们认为突破口很可能就是低端住宅，覆盖刚需面，但是力度肯定比09年要低一些，通过拉长时间宽度的方式，在供求关系的长期面上进行调节。
首先，我们必须要理顺这次前所未有的严厉的房地产调控政策的初衷。
一、出于控通胀的考量。
这是一个关系社会稳定的政治命题。中国的最大政治就是稳定，稳定压倒一切，尤其对2012年换届前的局势必须采取高压措施，防范一切滋生乱象的可能。
我国改革开放之后，历史上出现过三次比较严重的通货膨胀，第一次发生在1985年左右，通胀率官方数据在9%左右;第二次在1987—1989年期间，通胀率突破两位数;第三次发生在90年代中期，通胀率突破20%。以史为鉴，历届高层解决这三次通货膨胀的有效也是共同选择就是降低经济发展速度，大量叫停或者延缓投资项目的上马。此次对通胀的解决方案概莫能外，必须以降低经济发展速度的方式创造有利于抑制通胀率的宏观背景，而房地产行业对总需求的拉动作用是非常明显的，通过对房地产投资的抑制，缓解国内通胀意义重大。
特别要着重说明的一点是，我们也要考虑到此轮通胀又有别于历史上的前三次通胀行情，因为此次既有成本推动的成分(主要是刘易斯拐点的出现，中国人口红利接近尾声，农村富余劳动力的转移在既有体制下已经告罄，各地人力成本的提升现象显著——2010年全国有30个省份和地区提高了劳动者最低工资标准，平均涨幅为22.8%;2011年全国有24个省份和地区提高了劳动者最低工资标准，平均涨幅为22%;估计这个趋势在2012年仍将继续)，又有弱势美元和国外主要经济体增长乏力大背景下造就的输入型通货膨胀。
所以政策一方面用行政手段，诸如限贷、限购的措施，迫使房地产投资对总需求的强烈拉动作用，以货币在该行业中流转速度降低的方式，最终体现在对通胀率的压制上——在货币总量无法主动收缩的前提下(主要是外汇占款的影响)，降低货币流通速度同样能起到抑制通货膨胀的作用，股市的逆向扩容于此异曲同工。同时，劳动成本的上涨是大势所趋，与政策压制下的房价形成此消彼长之势。在此政策逻辑的配合下，楼市相对价格的调整幅度将大于实际价格的下跌幅度，以此降低楼市调控对商业金融机构在涉房类账款账面上的冲击和风险，保证国内金融体系的稳定，最终达到折中、平摊的政策预期。